La recuperación inmobiliaria comienza a calar en cada vez más provincias. En concreto, ya hay 20 que han pasado el cabo de Hornos de la depresión de la vivienda y enfilan el camino de la normalidad, tras siete años de continuas bajadas. Se trata de un escenario mucho mejor que el de 2013, cuando esta cifra era de sólo ocho. Así lo constata un informe de Deloitte, en el que se calibra la velocidad de la salida de la crisis del ladrillo según cada zona.
Madrid, Álava, Barcelona, Guipúzcoa, Vizcaya, Navarra, Cantabria, Zaragoza, Lérida, Baleares, Segovia, Valencia, Asturias, Huesca, Burgos, Valladolid, Palencia y Soria son, por ese orden, las provincias con mejor nota inmobiliaria, según el estudio. Es decir, son los territorios a los que más rápido volverá la cotidianidad de las grúas, los visados y las subrogaciones hipotecarias.
Almería, Ciudad Real, Toledo y Castellón serán, por contra, las que se recuperarán a más largo plazo, «tanto por la peor posición relativa de su coyuntura macroeconómica como por la debilidad de sus fundamentales inmobiliarios, muy penalizados por el exceso de oferta». Eso sí, es destacable que este furgón de cola ha pasado de tener 21 inquilinos en 2012 a cuatro este año. El resto de zonas (25 provincias) se encuentra en un punto intermedio –es decir, se recuperará «en una segunda fase»–.
En el informe se pone de manifiesto que el contexto es «más positivo que el del último trienio», pero el mercado sigue geográficamente descompensado, de manera que la salida de la crisis residencial tendrá dos velocidades: más rápida en el norte y más lenta en el sur. De hecho, 18 de las 20 provincias que saldrán antes de la crisis inmobiliaria son septentrionales. Las otras dos son Baleares y Valencia (ver gráfico adjunto). Y ninguna de las provincias meridionales se recuperará en la primera de esas tres fases de salida de la crisis inmobiliaria que establece el informe.
«El norte sale más rápido de la crisis que el sur, ya que no tiene un componente tan alto de producto vacacional. Además, en el norte la intervención urbanística no ha sido tan relevante como en el sur», asegura a este diario el director de Deloitte Real Estate, Javier García-Mateo.
Para elaborar la clasificación, Deloitte ha cruzado y ponderado «todas las variables que son comparables entre provincias», apunta García-Mateo. Por un lado, factores inmobiliarios, como la cantidad de stock por habitante, el porcentaje de ingresos que hay que destinar al pago de la hipoteca (estos dos son los datos de mayor peso en el ránking), la ratio de alquileres sobre compraventas y el precio medio de los pisos, entre otros. Por otro lado, los datos macroeconómicos que influyen en la demanda: evolución del PIB, población, natalidad, proporción de personas en edad de comprar vivienda, flujos migratorios, la tasa de desempleo, etcétera.
Esfuerzo de compra
En el informe se destaca también que la tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta bruta familiar dedicada al pago de la hipoteca) ha descendido progresivamente durante los últimos años hasta situarse en el 33%, «un nivel cercano a las cotas razonables de equilibrio». Esta disminución se explica por el descenso acumulado del valor de los pisos (un 40% desde el comienzo de la crisis).
Ese precio medio de la vivienda en España es ya 4,4 veces el salario bruto individual, frente a la ratio del 6,1 de media en la Unión Europea, con países como Reino Unido o Francia con ratios, respectivamente, de 8,5 y 7,9.
«Ésta es una noticia muy relevante», apunta García-Mateo, ya que se trata de una variable de referencia para los expertos y que en otras circunstancias indicaría el final de la crisis inmobiliaria.
Pero, claro, el mercado inmobiliario español se ve lastrado actualmente por la escasez hipotecaria, lo que frena la recuperación. «En el momento en el que fluya la financiación la velocidad de salida de la crisis crecerá», acota García-Mateo.
Fuente: expansion.com
